全国のオフィス向け貸事務所（オフィス）やオフィスビル、飲食店や物販店舗向けテナント物件を多数紹介

大企業である「Ｙ」は、グループ企業をすべてひとつの場所に集約しようとして、オフィスビルの賃貸を検討し始めました。賃料は月額3000万円。敷金だけでも4億円。仲介業にも気合いが入ります！

しかし「Ｙ」の社内手続きがなかなか進まないため、５カ月が経過。その時点で申込書（契約書ではない）を受け取り、契約締結日を決めました。

ところが、直前になって「Ｙ」の会長が移転を承諾しないということに。会長の意見ひとつで、半年近くかけた交渉は白紙に戻りました。

テナントのオーナー様は、さすがに納得がいきません。入居申し込み取り消しから、次のテナントが決まるまでの賃料、2億1000万円（3000万円×7カ月）の損害賠償を「Ｙ社」に請求し、裁判所は1億6254万円の賠償を認めました。

今、流行のメディカルビル。ひとつのビルに薬局や複数の医院が入る形態です。そこでＹ不動産は、Ｘ小児科を勧誘し、合意書に調印。Ｘ小児科は内装工事の見積もりをスタートしました。

しかし、Ｘ小児科のほかに、メディカル系のテナントが決定する気配がありません。不安になったＸ小児科は、内装工事を遅らせ、進捗状況を見守っていました。

Ｙ不動産は、入居をキャンセルされたくないので「他の医療機関３件から確約書をもらっています」と説明します。しかし、その説明がウソだったことが判明し、Ｘ小児科は入居をキャンセルします。

Ｘ小児科は、内装費用を含む1346万円の損害賠償を請求。判決では過失相殺も認められましたが、結果として、Ｙ不動産は523万円の支払いを命じられました。

「不動産業」「広告業」としてテナントを紹介したが、実は、風俗店従業員用の性病検査を行っていた。

それを知ったテナントのオーナー様は、テナント契約を解除したうえで、用法義務違反で訴えることになりました。

判決は「一般人からは強い警戒心や忌避の感情を喚起せしめないではおかれない性質の行為であるから、賃貸人にとって誠に遺憾なことである。その約定違反の程度は極めて重大かつ悪質」として、用法遵守義務違反を認めました。

しかし、このようにデリケートな問題は、人によって受け取り方がさまざま。ほかの裁判官ならば、用法遵守義務違反を否定した可能性もあります。

事例③の逆パターンの事例です。活字を組んで印刷をする「活版印刷」を用法として、賃貸契約を結びました。

しかし、数年後、「活版印刷」をやめて「インクジェット」の印刷所にリニューアルしました。

インクが飛び散りにくい「インクジェット」の印刷所ならば、建物が傷みにくいとテナントのオーナー様に喜ばれました。

このような例は、双方にとって良い事例です。しかし、「寿司店」が「焼肉屋」に変わるなどの事例では、脂の飛び散りや汚れが倍増する可能性があるので、用法遵守義務違反を問われる場合があります。

テナントビル内の店舗とは「事業系賃貸借」でなく「業務委託契約」を結んでいました。

「事業系賃貸借」だけだと、正当な理由がなければ契約は解除できません。しかし「業務委託契約」を結んでいると、「借地借家法」の適用とならず、いつでも契約を解除できます。

テナントの売り上げが悪い場合や、ビル全体の雰囲気にそぐわない場合は、その旨を伝えて改善してもらうことができます。また改善がなされない場合は、テナントオーナーさんの意思によって契約解除ができます。

借主から「建て増しをしてくれるなら物件を借りたい」との申し出がありました。テナントのオーナー様は3300万円をかけて建て増しを実施。９年間は入居する予定と聞かされ、それならば賃料で建て増し料金を補えると考えての決定でした。

ところが、○年後に借主より解約の申入れがありました。しかも、仲介業者の用意した契約書には、借主が中途解約した際の条項が入っていませんでした。

オーナー様は仲介業者に対して、残りの賃料を払ってほしいという請求をしました。

裁判所は仲介業者には損害賠償の責任があるが、オーナー様にも落ち度があるとして請求額の約6割である367万円の賠償を認めました。