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トラブル事例集

全国テナント.comでは、地域の特性を熟知した各エリアの不動産会社が、物件のお取り扱いをさせていただきます。
専門的な知識をもとに、テナント賃貸契約交渉を行うのはもちろん、お手持ちの物件を資産として活用するノウハウまでご提案いたします。

調整区域に関するトラブル

貸主Aは調整区域内に於いて、中古車自動車販売業をおこなっていたが、休業の相談を石材販売業のBへおこないBが新たに石材販売業を行うこととした。
 Aは、事務所と土地の仲介を不動産業者Cへ依頼したCは、石材販売店として重要事項説明をおこない賃貸借契約を締結した。
 Bは開業し事業を開始し、のちに第三者の通報により役所よりCへ石材販売の営業がここでは出来ないとの指導が入り、仲介をおこなったAとCへ営業保証移転費等の請求をおこなった。
 現在の懸念点は以下の3つである。
・調整区域内で賃貸契約が可能か?
・可能な場合の重要事項説明の注意点は?
・営業保証移転費用は支払う?
 これらの対応策は?
対応策
市街化調整区域内において、建物の建設等の開発行為を行う場合には、原則として、都道府県知事の許可を受ける必要があります(都市計画法第29条第1項本文)。
 しかし、例外的に、いわゆる農家住宅等の、市街化調整区域内での農業、林業、漁業を営む者の居住用建物等(法29条1項ただし書きで定めるもの)については、開発許可を受けなくても建物等を建築して良いことになっています。
 したがって、市街化調整区域内の建物等については、
①区域区分に関する都市計画決定により市街化調整区域とされた日より前から存する建築物、いわゆる「線引き前建築物」であるもの
②開発許可を取得して建築したもの
③開発許可を取得しなくても例外的に建築してよいと法令で定められたもの
④上記①~③に該当しない違法建物
に分類されます。

 上記①~④の建物を賃貸借することを直接的に禁ずる法律はありません。
 しかし、上記の①~③について、原則として「自己の居住(または業務)の用に供する」ために使用する場合を前提としているため、それを賃貸借する場合には、「自己用」から「非自己用」に用途を変更するため、都道府県知事の許可を得る必要があります(法42条、43条)。
 また、上記④については、違法建物である以上、用途変更についての許可等は取得できません。
 これらの規制に違反して、「非自己用」に用途変更する許可を得ないまま、①~③の建物の賃貸借を行ったり、そもそも違法である④の建物の賃貸借を行った場合には、除去命令や使用停止等の措置が出される可能性もあり(法81条1項)、その場合、賃借人は当該物件から退去しなければなりません。
 なお、許可の基準については、各都道府県などで内容が異なっており、場合によっては、比較的許可が得やすい場合もありますので、この点は、それぞれの該当地域ごとに、各都道府県にご確認頂くことをお勧めいたします。

 ところで、宅建法上、都市計画法や建築基準法等の法令に基づく制限については、その取引目的に応じて政令で定めるものに関する事項の概要につき、重要事項として説明する義務があります(宅建業法35条1項2号)。
 したがって、宅建業者が市街化調整区域内にある建物等の賃貸借を代理媒介等する場合には、その物件の概要に応じて、市街化調整区域内にある建物等であるために使用等には都道府県知事の許可等が必要となることや、違法建築であるため許可を取得できないこと等については、説明事項となると解されています。
 なお、売買契約の事案ですが、対象物件が市街化調整区域内に所在するか否かについては、宅建業者にその調査義務があるとの裁判例もあります(東京地裁昭和54年10月30日判決)。

 契約書に「石材店が出来なければ保証します」等の記載が無く、本件に石材店と営業内容を記載していたとしても通常営業可までの記載は無く、借主が石材店をできる事が前提で貸主と宅建業者が取引をおこなっており、借主の落ち度もある事で、保障費等の支払いは無い若しくは少額になると言えます。
 市街化区域と調整区域の記載違いがあった場合や石材店が出来ますと明記した証拠があると保証を負うことになると言えます。

 以上のとおりですので、宅建業者としては、市街化調整区域内の不動産の賃貸借を媒介代理しようとするときは、「そもそも許可を受けないと賃貸借に供することはできず、無許可で賃貸した場合は、後日、除去命令や使用停止命令が出され、賃借人が退去しなければならなくなること」を説明する必要があります。
 また、仮にこれらを説明して賃借人が承諾したとしても、そもそも違法な賃貸借を媒介代理したことによって、宅建業者として行政からの監督や不利益を受けることも考えられますので、リスクが大きいと言えます。

オフィスの原状回復に関するトラブル

新築オフィスビルの賃貸借契約においては、賃借人(個人)が原状回復条項に基づき、通常損耗を主張したが、賃貸人が契約条項に則り新築時(引渡し時)の原状回復を行うよう求めた。
 本件賃貸借契約における原状回復条項は、「本契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間終了までに造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならい。」となされていた。
 現在の懸念点は以下の2つである。
・本件契約に於いて賃借人の自然損耗及び故意過失の主張は正当か?(賃借人の保護を受けるか?)
・新築時(引渡し時)を現状として原状回復義務を求められるか?
 これらの対応策は?
対応策
本件賃貸借契約における原状回復条項では、「本契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間終了までに造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。」等と記載されている。
 オフィスビルの原状回復費用は、賃借人の使用方法によっても異なり、損耗状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法により異なる費用負担は賃借人が負担することが相当であるので、一般にこのような特約がなされる。

 賃借人の入居期間は賃貸人に予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であり、賃借人が退去する際に、賃借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定めることは、経済的にも合理性があると考えられる。
 建設省(現 国土交通省)の「賃貸住宅標準契約書」は、賃借人は、通常損耗を除き原状回復しなければならない旨規定しているが、この条項は居住者である賃借人の保護を目的とするものであり、市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借には妥当するとは考えられない。
 賃借人は、本件原状回復条項に基づき、通常損耗をも除去し、賃借当時の状態に原状回復して返還する義務がある。

 市場原理と経済合理性の支配するオフィスビルでは、賃借人の保護を必要とする民間賃貸住宅とは異なり、賃借人は、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務があると言えます。

駐車場契約に関するトラブル

Aが土地30坪を一括の駐車場としてBへ賃貸した。
 契約締結後、コインパーキング会社よりBより高い賃料で借りる旨の申し込みが有り、AはBへ駐車場の解除通知をしたところBから借地権の主張をされ解除を拒否された。
 現在の懸念点は以下の3つである。
・本件駐車場を解除させるためにAの正当事由は必要か?
・なぜ駐車場契約に重要事項説明が要らない?
・本件駐車場は借地?
 これらの対応策は?
対応策
借地借家法の適用の有無
 更新拒絶、解約に正当事由を要するか否か。
・「建物の所有を目的」とする土地賃借権であれば同法適用あり。
・駐車場利用目的であれば上記目的ではないので同法の適用なし。
 また、判例上、料金所や管理人室などの簡易な施設があっても、契約書上、駐車場利用目的であることが明示されていれば同法の適用が否定されることが多いが、トラブル防止のために、契約書上、同法の適用がないことも明示しておいた方がよい。

 重要事項説明書交付の要否・「宅地」の「賃貸借」を「媒介」するのであれば重説必要。
・駐車場「施設」、車庫「施設」の賃貸借契約や寄託契約を「媒介」するのであれば重説不要。
 通常は施設利用契約と解釈されることが多いが、多区画を対象とする場合や、一定範囲の敷地全体を対象とする場合は重説が必要となることがあるので要注意。
 本来駐車場契約は宅地契約に該当する為、重要事項説明が必要だが、利用期間や用途が限定されている為に、特例として重要事項説明が不要という扱いとなる。

 借地借家法上の土地借地権は「建物の所有を目的」とすることが前提。同法の借地は30年以上の契約となるので注意。
 本件は駐車場契約に該当するが、一括(一団)という点から重要事項説明にてきちんと用途関係を説明する事により借主Bからの主張を退けることが可能となりトラブル回避が出来た。

定期建物賃貸借契約に関するトラブル

貸主と借主契約との間で、平成12年7月20日に普通賃貸借を締結し平成20年7月21日に定期建物賃貸借契約に巻き替え平成28年7月22日終了の契約とした。
 借主より平成28年7月30日までの契約期間の猶予の申し出があった。
 現在の懸念点は以下の3つである。
・契約終了日から猶予期間中の再契約は必要か?
・貸主より終了通知を行わず終了日を過ぎた契約は普通借家契約になるの?
・普通賃貸借から定期建物賃貸借契約への注意点?
 これらの対応策は?
対応策
契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることができます。

 契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。

 居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主から解約の申し入れができます。この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。
 ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限られます。

 契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。
 なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。当初の契約期間満了後でも貸主が借主に対して通知を行えば、その通知の日から6ヶ月後を経過した日に、貸主は借主に対して契約の終了を主張し、建物の明け渡しを求めることが出来る。とのことから、6ヶ月間は明け渡しの猶予期間でありその期間は従前の契約が存在し、終了日を過ぎた場合は、約定の損害金を請求することも可能である。
 また、その期間中に貸主及び借主が明け渡し期間の延長を合意した場合は、期日変更を書面で取り交わすことで事前の終了通知の有効性が保たれ、変更した終了日後に建物の明け渡しを求めることができる。

 法文上で言えば、通知期間経過後の通知については、いつまでに行わなければならないかについての限定はないので、通知期間経過後でも終了の通知をして6ヶ月後に明け渡しを求めることが出来る。とのことから通知期間経過後・契約期間満了後も定期借家の契約期間としての従前の契約が継続している状態と判断ができる。
 但し、貸主が契約期間満了後も漫然と長期間放置していた場合には黙示的に新たな普通賃貸借契約が成立するとみなされる可能性もあるので注意が必要。

 定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、借主と物件が変わらない場合、当分の間、定期借家契約への切り替えは認められていません。
 居住用以外の建物については、従来の借家契約を合意の上解除し、新たに定期借家契約を結ぶことはできます。
 店舗併用住宅については、生活の本拠としているものであれば、居住の用に供する建物であり、切替えは認められません。

土地の一時使用の賃貸借契約の重要事項説明によるトラブル

概ね5年後に居宅を建築予定であった宅地に不動産業者に務める貸主Aと貸ビル業の借主Bが終了期間が明確な一時使用(契約期間5年間)の駐車場契約をおこなった。
 不動産業者C社は目的が駐車場である為に重要事項説明は省略しての仲介(媒介)をおこなった。仲介手数料も1ヶ月分受領していた。
 また、対象物件はC社管理の宅地であり砂利敷き駐車場(縦列3台×2列)であった。
 C社は契約満了が近づき1か月前に契約満了の通知を借主Bにおこなった。
 スムーズな解約になると思われたが、実は本件宅地には、管理人室10㎡の簡易建物が設置してあり、管理人室を設置することは貸主Aも事前に通知を受けていた。
 よって、借主Bよりこの契約は一段の土地で建物も有るので借地借家法の適用がなされ更新ができるとの主張を受けた。また、立ち退くのであれば立退料の支払いを求められた。
 借主Bに契約内容を再度伝えたが、重要事項説明も受けてないとの主張であった。
 さらに、借主B所有のビルの入居者が使用することが目的となる駐車場であったため予め貸主Aは転貸を間接的に承諾しており転貸も成立し、借主B所有のビルの収益減(賃料減額等)と他の駐車場の賃料差額分などの損害賠償も考えるとの事であった。
 C社と貸主Aの協議の結果、貸主Aは立退料に関しても一切支払わないとの事であり、貸主AからもC社の重要事項説明義務違反ではないかとの仲介責任を問われた。

 その結果、借主Bからの仲介手数料(月額10万)同額を貸主Aへ支払い、貸主を説得し立退き料50万円(賃料月額5ヶ月分)を借主へ支払い和解した。
※C社20万負担  なお、管理人室は借主が未承諾設置と認め借主負担で撤去をおこなった。
対応策
本問は、借地借家法の適用を受けないと考えられるが、宅地建物取引業法的に重要事項説明をするべきであった。
 駐車場と一段の土地の知識が不足しており、2区画以上であれば一段と判断される要因になると想定する。
 また、一区画ごとの駐車場契約が適当であった。
 一時使用の契約になる要件を明確にするべきであった。
 本問の契約で仮に簡易な建物では無い所有目的の建物が建てられ貸主Aが承諾したと借主Bが立証した場合、借地と判断され長期的な占有も考えられたので、借地借家法の適用が無い契約と安易に考えずに、借地借家法の適用を受ける契約より更に慎重に具体的且つ明確な契約内容が必要であった。

案内時~引渡し時の間で原状~現状トラブル

居酒屋の居抜き店舗を法人客(焼肉店)Bとその専属内装業者も立会のもと案内し、現状引渡しの状態での申込となった。
 また、不動産業者Cは、既に退去が完了していることを貸主Aへ確認もしていたので、現状を原状回復完了状態と認識し申込を受け、契約条件(賃料・共益費・敷金・現状引渡し)を確定し契約締結をした。
 また、貸主Aが解体業者であったために、引渡し前に店舗内駐車場の塵などは廃棄しとくとの事で、更に必要ないものは貸主Aで後日撤去回収するのでと言われていたので、借主Bへそのことも伝えた。
 契約締結後、物件の引渡し時において、業務用冷凍冷蔵庫が無くなっており、貸主Aへその旨を確認し、貸主Aより壊れている為に処分したとのことであった。実際には、貸主は事前に買取り業者へ無償で依頼をしており処分しているとのことであった。
 あくまで内装は現状渡しであり備品に関しては、承諾していないとの事であった。借主も冷凍冷蔵庫の故障を確認しており認識していたが、事前にメーカへ修理見積を取っており、修理後に使用するつもりであった。

 その結果、借主Bは冷凍冷蔵庫を戻せないと貸主Aに冷凍冷蔵庫の購入費用を支払うように伝えられ貸主Aへ相談したが対応は現状引渡しだからとの対応でであった。
 また、不動産業者Cから伝えていた内装工事期間に出た不要なゴミ等の撤去を貸主へ伝えたが、想定以上の資材ゴミであった為に、処分費用を別途借主Bへ請求するとのことであった。
 借主Bより工事期間も延び開店日にも影響が出るため営業保証を求められた。
 互いの主張は平行線となり、長期化し当社営業担当者の業務にも支障が出始めたために、不動産業者Cにて冷凍冷蔵庫を引き取り業者から一担買い戻し運搬費用も負担した。
 処分費用は、内装の工事過程から出た壁材など混合で通常は内装費用の一部であり、要らないものの個体と違うとの事で、貸主Aは、廃棄費用は別途請求と譲らず、結果、開店日予定日も有り、以下の状況も加味し、早急な決着が必要と判断して営業保証の代わりも含めて廃棄費用を不動産業者Cにて負担することとなった。
 今回の仲介料60万円 貸主からの手数料が同額の60万円 計120万円
対応策
引渡し状態に関しては、事前に貸主Aと現地立会若しくはメール等で原状写真の確認と目録などを作成し確認書面の取り交わしを行うべきであった。
 ゴミの処分費用に関しては、貸主Aの処分する数量等の認識確認を行うべきであり契約書などにも記載するべきであった。
 また、総ての交渉経緯などは、双方へ履歴がのこる方法にて伝え議事録を作成するべきであった。

転貸物件を普通借家で契約してしまうと…?

事業用借地契約の転貸物件を、普通借家にて契約してしまいました。契約更新が可能な状態のまま事業用借地の契約終了を迎えた時点で、転借人と退去交渉が不調に終わり、ばくだいな立退料が発生。当社が立退料を立て替えることになりました。さらに、重要事項説明義務違反を問われ、仲介料の返金も行いました。 (不動産会社・Aさん)
対応策
残念ながら、有効な対応策はありません。事業用借地の転貸借契約は、すべて定期建物賃貸借の契約にて行うようにしてください。また、契約書面だけでなく、公正証書にて契約を締結することをおすすめします。

申込者様が、融資を得られなかったら…?

テナント賃貸への申込者様より「銀行から融資が受けられることは確実なので、ひとまず募集をストップしてもらいたい」と依頼がありました。そこで2カ月間募集を止めましたが、結果として銀行からの融資は得られず、賃貸はキャンセルに。この件を発端に、オーナー様からの信頼を失い、その後の案件交渉は他の不動産会社が行うことになったのです。また、当社も交渉にかかった時間を無駄にしましたし、募集経費も損出となってしまいました。 (不動産会社・Bさん)
対応策
融資案件で、他の募集をストップする場合は、必ず手付金(契約までの期間)を受領しておきましょう。手付金が支払われない場合は、募集を継続する旨を申込者様に説明し、書面に残しておきましょう。

口約束で決めた、不要物の撤去は…?

テナントの賃貸が決まった後、現状渡しの内装や不要になった家具などについて、交渉が行われました。解体業を営むオーナー様だったため、不要物の撤去を申し出てくださり、その旨を借主様に伝えました。しかし、不要物はトラック3台分にものぼることが判明。オーナー様は「やはり撤去はできない」と申し出を取り下げました。その後、借主様とオーナー様の間に立ち、交渉を重ねた後、無事解決しましたが、しこりの残る結果となってしまいました。 (不動産会社・Cさん)
対応策
何事も「口約束」に終わらないことが大切です。口頭での打ち合わせの決定事項は、後日、すべてを書面化し、内容・日時等を残しておきましょう。また、その書面は、オーナー様と申込者様の双方に渡し、認識を共有しましょう。

貸主への重要事項説明の内容確認を怠ると…?

テナント物件には、ビル全体に給湯できる灯油給湯器が設置されていたので、事前の重要事項説明で「給湯器あり」と借主様に説明をしていました。しかし、借主様が入居された後に、実際はお湯が出ないことが判明。借主様からのリクエストを受け、オーナー様へ給湯器修理の提案を行いました。ところが、オーナー様からの回答は、「もともと給湯器は設備ではなく、共益費も交渉にて貰っていないので、修理はしない」でした。結局、借主様からの信頼を失い、オーナー様にも灯油給湯器新設の一部費用を負担していただくことになってしまいました。
対応策
重要事項説明の事前現地確認後に、設備の状況についてオーナー様へ聞き取りを行い、共通の認識を持つようにしましょう。その内容は、借主様へ正確に伝えるようにします。

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